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部分城市“凍結”樓市的影響分析

本文首發於微信公眾號：安邦咨詢。文章內容屬作者個人觀點，不代表和訊網立場。投資者據此操作，風險請自擔。

不斷擴大的限購限售政策，造成瞭部個人信貸記錄分城市的房地產市場“凍結”，會驅動資金流出房地產市場。雖然這可以看成是中國經濟結構調整的一部分，但如果要穩定經濟，還必須平衡在其他領域找到經濟發展的基本動力。

來源 | ANBOUND 宏觀經濟研究中心

選自 | 每日經濟 第5512期

01

不到兩天，8城出臺樓市調控政策

國內各地緊縮樓市政策不斷出臺，除瞭起到“定向加息”作用的提升房貸利率政策外，行政式的限購限售政策也在不斷出現。

9月22日晚至23日，長沙、重慶、南昌、南寧、貴陽等多地同時出臺限售政策，其中，重慶、南昌新購買商品房限售2年；南寧限售升級，法人單位購買二套及以上住房限售2年；長沙限售3年，同時收緊限購政策；貴陽即日起購買新建商品住房3年內限制轉讓；西安新政指出，商品房調整價格前要向物價局申報。

石傢莊新政指出，非本市戶籍居民傢庭限購1套且需繳納連續三年社保，本市居民新購商品房5年內不得上市交易；武漢叫停“全款購房可優先選房”，開發商違反將被嚴懲。不到兩天時間裡已有8城出臺樓市調控政策。


在北京、上海、深圳、廣州等一線城市，房地產限購、房貸“定向加息”的政策早已實行。隨著房地產信貸的收緊，8月全國房貸利率繼續上升。

數據顯示，8月全國首套房平均利率創下歷史新高，達到5.12%，這是自2016年以來首次突破5%大關；相當於基準利率1.04倍，環比7月上升瞭2.47%，為連續8個月上升；同比去年8月的4.44%，上升瞭15.35%。

現在限購、限售、“定向加息”的政策擴大到二、三線城市，意味著國內有相當一批城市的房地產市場，事實上在朝被“凍結”的方向發展。

02

官媒對“凍結”政策的公開肯定

對於這些打擊力度很大的硬政策，官方媒體公開對“凍結”表示支持。《

證券時報》頭版文章稱，樓市限售是為瞭堅決防范系統性金融風險。現在正是加快改革的有利時期，保持人民幣匯率基本穩定，配合樓市等人民幣資產的“凍結”，宏觀經濟實現瞭基本穩定。

該報還認為，通過鎖定房貸資產，短期內不讓它交易，可以有效擠出投資投機性購房需求，穩定供需，穩定市場預期。而恰到好處的限售年限，可以有效培育潛在購房者的購買力，也為未來政策調整留足瞭空間。


還有分析稱，通過限售還可防止資金外流，穩定人民幣匯率，為實體經濟改革與復蘇提供更長時間的窗口期。還有券商的研究稱，近日加入限售大軍台北小額借款的七座城市，限售年限正好是這些城市的居民湊齊一套普通住宅首付需要的時間。

03

對未來房地產市場及中國經濟影響

上述對“凍結”政策的公開肯定和對政策影響的詮釋，在一定程度上代表瞭政策層面的意圖。到目前為止，國內限制房地產的格局逐漸清晰瞭，深度貫徹“房子是用來住的，不是炒的”的指示。這種政策思路，對未來國內房地產市場將產生很大的影響，也將對中國經濟產生值得重視的影響。

首先，全國一二線城市和部分三線城市出臺的限售、限購政策，將在事實上凍結一部分市場交易，大部分缺乏購買力的三線城市、四線城市，則會繼續放開購房，推動“去庫存”工作。要指出的是，城市能級越高、城市越大，限制政策越嚴。

其次，購房後最低時間的限售意味著，政府“要求”居民持有房地產，不鼓勵炒作。不過，這也會產生一個問題——居民持有的房產將面臨房地產稅。從前述各個城市的限售期來看，從2年、3年至5年，最長達到8年。按我們的估計，出臺房地產稅也就是這2-3年的事。如果一部分樓市交易被凍結，意味著有相當一批已持有的房地產會靜待房地產稅來“收割”。


第三，進一步驅離資金離開房地產領域。房地產在國內是承載過剩流動性的重要領域，在現有的限購、限售政策之下，資金會流出房地產市場。這些資金流到哪裡去？如果有其他的替代投資領域，政策上也持開放準入狀態，則有可能吸引來自房地產領域的資金進入。

但如果其他領域的市場開放做得不夠，可投資的資產不足，則有可能導致一批資金流出中國市場。在政策上，開放哪些市場？如何放開市場？如何讓投資者安心投資？這些問題就變得現實而重要！

第四，對經濟將會產生一定負面影響。設限城市的房地產市場會趨於冷淡，稅收減少。從全國看，設限城市增多、房地產市場交易低迷，會直接影響國內房地產市場的投資，造成房地產經濟的萎縮，最終對經濟穩定產生一定的負面影響。


國傢統計局曾研究顯示，房地產投資每增長10個百分點，綜合貢獻推動GDP增長1個百分點。2000-2012年，我國房地產投資年均增長24.5%，以此計算，房地產市場發展對中國經濟增長貢獻為2.45個百分點。

從房地產投資占GDP比重看，該指標通常在10%-14%。2012年以前我國該指標都在正常范圍，2013年以後開始超過14%。房地產投資放緩將影響中國經濟。

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文章來源：微信公眾號安邦咨詢

（責高雄信用貸款推薦任編輯：婁在霞 ）


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